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Los valores de alquiler (Reacomodamiento)
Sobre el tema de los alquileres, su reacomodamiento, la realidad, origen y magnitud del mismo, el accionar pernicioso y convulsivo de titulares y comentarios de distintos medios tanto en nuestra ciudad como fundamentalmente de medios de difusión masiva de Capital Federal e inclusive de algunos profesionales inmobiliarios que interesada, erróneamente o con frases sacadas de contexto contribuyeron a complicar más una circunstancia ya de por sí compleja.
Se habla de "reacomodamiento" de los alquileres, no se puede hablar de aumento dado que este término sería válido si luego de la crisis del 2001-2002 todas las variables económicas hubieran seguido paralelamente los mismos ajustes.
Ello no ocurrió, por un lado el dólar se instaló en $3, el precio de los inmuebles tuvo un ajuste en pesos inferior al del dólar pero del orden del 60 al 80% respecto a los valores previos a la crisis y siempre condicionado a la ubicación, estado y dimensiones de los mismos y por otro lado los ingresos de la población no han seguido siquiera mínimamente el ajuste de los ítems antes mencionados, condicionando el acceso a los créditos para vivienda, beneficiando el mercado locativo, pero sin permitir que esto genere, a partir de la demanda consecuente que el reacomodamiento de precios siga el camino de las variables apuntadas en primer término.
ORÍGENES Y MAGNITUD DEL REACOMODAMIENTO
En general el promedio del reacomodamiento se encuadra entre entre un 30 y el 40 por ciento según el tipo de inmueble, su estado y ubicación.
No se desconoce casos excepcionales, en zonas de alto requerimiento o propiedades de cierta categoria que estuvieron por encima de dichos parámetros, pero que no arrastran a la generalidad.
Pero volviendo al tema de los orígenes y magnitud del reacomodamiento debemos expresar que el mismo no fue consecuencia de ajustes repentinos, sino de un proceso que se inicia en los primeros meses de la post crisis del 2001/2002.
En efecto, con posterioridad a esa fecha se firmaron contratos, incluso en casos a menor valor de los preexistentes que comenzaron a vencer entre mediados y fines del año pasado.
Fue a partir de ese momento julio a diciembre del 2004 en el que se comienzan a reacomodar los valores locativos, y en forma paulatina se fueron repactando nuevos importes de los mismos, con porcentajes de ajuste variable pero que paulatinamente fueron llegando al promedio indicado anteriormente.
Ese ajuste no se produjo de un día para el otro, ni de un mes para el otro aunque en cada caso puntual, por la simple relación de fecha de cierre de cada contrato y la generación del nuevo contrato nos encontremos con una variante que como dijimos en promedio pudo llegar al 30/40%.
En realidad ese reacomodamiento tiene dos o más años de espera, que corresponde al plazo del contrato que concluye, plazo en que paulatinamente otros contratos que vencían fueron siendo repactados o los inmuebles realquilados en valores que reflejaban una variación gradual en cada momento.
Otro punto a tener en cuenta y que impulsó el reacomodamiento fue una mayor demanda generalizada.
Esta precisamente se vio generada por el diferente reacomodamiento que tuvieron variables de la economía como precios de los inmuebles, mientras los sueldos salvo ajustes producidos a fines del año pasado y los que por convenios sectoriales se están obteniendo desde comienzo de año no han seguido el mismo camino, es más se encontraban prácticamente en los mismos valores básicos desde mediados de la década pasada.
Esto llevó a quitar posibilidades de acceso del asalariado normal a la vivienda propia debiendo recurrir a la locación, dado además, que desde la reaparición nuevamente de distintas líneas de créditos hipotecarios durante el año pasado, las mismas, en iguales o mejores condiciones a las previas a la crisis no eran compatibles a los asalariados por el estancamiento de los sueldos ya mencionados, en relación con la valorización que tuvieron los inmuebles.
OTROS CONDICIONANTES
No consideramos válido al menos en nuestro optica personale de mercado, que uno de los factores de la escasez de oferta se deba al retiro de inmuebles del mercado por parte de los propietarios. Ya que nuestra cartera se aumento en relacion al 2000/01. Hay una realidad en este sentido y es que hoy los contratos que finalizan vuelven a renovarse, y en esto es que cambio con relacion 2000/01 a modo de de ejemlplo decimos hasta el 2000/01 de diez (10) contratos que finalizaban solo se daba una renovacion en dos o tres casos, cuando desde el 2003/04 en adelante solo entregan la propiedad 2 o 3 de cada 10. Los demas renuevan su locacion.
CONCLUSIÓN
Para el conocimiento del visitante en este sitio decimos en líneas generales el reacomodamiento de los valores a esta fecha (Agosto 2005) es un promedio de entre el 30 y el 40%.
Si establecemos que la demanda crece dia a dia, y que en nuestra ciudad (Mar del Plata) es una etapa difcil de aca a la nueva temporada de verano, ya que los propietarios que se les termina un contrato cuentan con la opcion de la temporada.
Para el inquilino la positiva se da en las nuevas posibilidades que brindan las entidades financieras que han seguido mejorando las líneas crediticias acercando la posibilidad de compra a potenciales inquilinos.
Y fundamentalmente consideramos oportuno marcar que tanto locadores como locatarios no se dejen llevar por títulos tremendistas y recurran a los profesionales inmobiliarios de su confianza para obtener asesoramiento e información realista sobre el mercado de las locaciones.
