Estudio del Valle

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Porque estos últimos meses el tema de los aumentos de los alquileres fue tema central de los más importantes diarios de la Provincia y Capital Federal???

El hecho de estar vigente una ley como la 25.561 que prohíbe expresamente la indexación o actualización de los valores de alquiler trajo aparejado el problema que la inflación de estos últimos dos años, llegaban alcanzar también a este sector, los alquileres. El inquilino sabe que lo único que no le aumento en dos años fue el alquiler de la vivienda. Al llegar al fin del plazo se encuentra con un panorama algo desalentador, como es saber que en un nuevo contrato o una prorroga del mismo el cambio del valor es significativo. Este Gobierno se caracteriza por ir trabajando sobre los diferente focos de conflictos que se le vienen presentado y llego el tiempo de los alquileres, a partir de ellos nacen toda esta cantidad de información actual sobre la posibilidad de los créditos bancarios para los inquilinos, que es "la Noticia" de estas últimas semanas.

Puede haber sido contraproducente el hecho de hablarse en algunos medios de congelamiento de alquileres u otros mecanismos que intenten frenar esta suba???

Hay que ser cuidadoso con el manejo de la información, y algunos medios por dar la noticia no se dan cuenta de los problemas que pueden dar lugar las diferentes lecturas. Al principio cuando se toco el tema del Aumento de los Alquileres llega el miedo por esas políticas usadas en el pasado, como el congelamiento de alquileres y que siempre han sido nefastas para el que menos tiene. Por la sencilla razón que el propietario simplemente saca del circuito la propiedad y puede esperar tranquilo en cambio el inquilino necesita su techo y esta es un necesidad de primer grado. Creo que ha sido un acierto del Gobierno ni bien algunos medios hablaban de meterse en los contratos, tomar un decisión de buscar alternativas que descompriman el mercado de alquileres con la opción del crédito bancario, comenzando analizar ideas nuevas, como la posibilidad de que el pago de alquiler sirva como aval, como la posibilidad de ampliar los plazos (30 años), como la posibilidad de financiar el 100%. Que se este trabajando sobre estos temas como tema principal de agenda, me parece que es transitar un camino inteligente con proyección a corto y mediano plazo. Es importante no solo para descomprimir la plaza de alquileres sino para la compra – venta que el crédito bancario comience a jugar el papel tan vital e importante que tiene en el ámbito inmobiliario.

Disminuyó la cantidad de oferta de inmuebles en locación???

No, por el contrario la cantidad de propiedades ofrecidas en alquiler ha venido en su número aumentando estos últimos cuatro años, el tema pasa que hasta la crisis del 2001, el Crédito Bancario tenía una porción de juego muy importante. Al no haber crédito la opción del alquiler fue la mayoritaria utilizada en estos últimos años, creo que en muchos casos hasta era mas negocio alquilar que ser propietario.

Cual es la realidad en locaciones en el mercado marplatense???

La realidad a fines de Septiembre de 2006, en Mar del Plata la Oferta de Alquileres no alcanza a cubrir la Demanda, y creo que es un dato alentador a los inversionistas, de a poco cada día se suman más grupos de inversores con proyectos de hacer viviendas para alquilar. En esto el Gobierno Nacional también ha tomado decisiones para alentar este tipo de proyectos. Solamente hay que ser inteligentes en saber a que cliente hay que buscar, pero le puedo hacer que hay segmentos muy claros en la idiosincrasia de nuestra ciudad donde uno no se equivoca si construye para alquilar, y puedo asegurarle con excelente rentabilidad.

Cual es el porcentaje de morosidad o ejecuciones por falta de pago???

No podría darle datos oficiales, puedo hablarle desde mi empresa donde gracias a un sistema implementado estamos en Morosidad con menos de un 5% y solo en atraso de días por problemas puntuales que a veces tiene el cliente. Hace seis (6) años que presido esta empresa y gracias a Dios, no hemos tenido ninguna ejecución por cobro de alquileres. Como digo siempre no es suerte, es una forma de trabajar en un momento donde los avances tecnológicos en la captación de la información hay que aprovecharlos y saber utilizarlos en pos de lograr lo que es orgullo de nuestro estudio llevar un número importante de locaciones sin morosidad sin ejecuciones, sin problemas.-

Con este empuje desde el Gobierno Nacional en relación a los créditos bancarios como puede influir en el mercado de locaciones???

Algo le adelantaba anteriormente, descomprime el mercado, le da serenidad, le da tranquilidad al juego de la oferta y demanda. Creo que podemos llegar a tener los mejores años, el papel del CREDITO es fundamental. Se han dado excelentes condiciones en los últimos años, para que la "pata" que le falta a la mesa (Bancos) pueda sumarse en el resultado que esperamos todos. El dinero si sale de los Bancos para "los ladrillos", genera el movimiento de la industria más importante a nivel mundial, comienzan a generar un movimiento laboral que creo pocas actividades pueden lograr. Y lo que nos falta es ayudar al Comprador a que termine de cerrar ese circuito.

Cuales son los valores referentes en lociones en este momento???A una semana de entrar en el mes de Octubre de 2006, estamos manejando:
Departamentos de 1 amb: desde $400 /450 en adelante.
Departamentos de 2 amb: desde $500/ 550 en adelante.
Departamentos de 3 amb: desde $650 en adelante
Casa/Chalet tipo de 3 amb: difiere mucho la zona pero desde los $700 en adelante

Le aclaro que estos valores son referentes desde un piso, el valor más bajo y con la idea de informar, ya que por ejemplo un Chalet o Casa en zona Chauvin, tiene que pensar un presupuesto desde los $900/$1000 en adelante.

Como Titular de una de las oficinas que maneja en Mar del plata las locaciones como especialista como logran conformar a las partes ante el miedo de la inflación???

Nuestro principal objetivo es encontrar "buena gente" tanto en la parte locadora como en el inquilino, a partir de esta premisa uno puede transitar por el contrato de locación con tranquilidad. Dada nuestra amplia cartera de clientes, día a día buscamos mecanismos dentro del ámbito legal vigente para poder lograr el mejor contrato con ambas partes. Un ejemplo actualmente los contratos que celebramos se establecen valores fijos tanto para un primer año y otro valor fijo para el segundo año, de esta forma quien alquila desde el primer día sabe que va a pagar un determinado valor en los primeros 12 meses y otro en los últimos. Pero estos valores son fijos desde el primer día. En estos últimos dos años, también hemos logrado acuerdo entre ambas partes en mejorar determinados alquileres que quedaron muy bajos, para llegar a esto es fundamental tratar con "buena gente", con principios, valores y buena fe.-

Por último que consejos o sugerencias pudiera dejarnos en materia de alquileres tanto para el propietario como el inquilino????

Que actúen con profesionales idóneos en la materia, el contar con los servicios de un profesional hace todo más fácil, nuestra función de cada día es acercar a las partes. En ese fundamento de la profesión al inquilino le aconsejo que cuando dentro de su capacidad pueda mejorar el valor del alquiler, lo haga, que con esta acción gana a futuro. Al propietario que en la actualidad debe llevar su contrato al lado de un Corredor Público, para tomar esta decisión que se asesore, que pida referencias, que pase por nuestro Colegio Departamental, le puedo asegurar que día a día hay en Mar del Plata excelentes colegas profesionales que hacen esta profesión con una verdadera vocación y pasión. El mejor consejo para el propietario que puedo darle es que debe encontrar un verdadero profesional a su lado.-

• FUENTE: loquepasa.net (Publicación 25/09/06)