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El fenómeno, según los operadores inmobiliarios, es consecuencia lógica de un reacomodamiento del mercado que se caracteriza por un fuerte aumento en la cantidad de unidades ofrecidas (contracara del auge que la construcción tuvo en la ciudad en los últimos años y el traspaso de unidades que se ofrecían a turistas al mercado convencional), cierta flexibilización en las condiciones de contratación y una marcada tendencia a la estabilidad en los precios que, si bien se ajustan, lo hacen por debajo de la tasa de inflación de la economía.

Aunque no hay cifras exactas, los agentes coinciden al estimar que la oferta de alquileres, que había crecido 45% en 2009 por la crisis, sigue ampliándose de manera muy sostenida. Néstor Walenten, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, adjudicó el fenómeno "al progresivo traspaso al mercado locativo de unidades que originalmente se habían construido para su venta".

De hecho, se estima que hay en oferta un número récord de inmuebles. El Centro de Investigaciones Inmobiliarias del Servicio de Ofertas Múltiples (SOM, un sistema creado en abril de 1982 y decano en el relevamiento de datos del mercado) tiene poco más de 25.000 unidades relevadas en el último trimestre, a partir de la publicación de avisos en los diarios Clarín y LA NACION. A esto hay que sumar unas 15.000 viviendas ofertadas en portales especializados de Internet (Zonaprop.com.ar y Argenprop.com.ar) y agregarle "un 39%, según los últimos cálculos realizados", dice Armando Pepe, dueño de la firma homónima y presidente del SOM, en referencia a la parte del mercado que se mueve por los métodos más tradicionales (cartel de la inmobiliaria o simple aviso artesanal del locador).

Como en muchos casos la oferta se repite por distintos canales, los operadores estiman que son entre 40.000 y 45.000 las unidades en oferta, una cifra sin muchos precedentes para una plaza con casi un millón de viviendas.

Para el operador Miguel Altgelt, la oferta de inmuebles aumenta en general porque, ante la falta de otras opciones rentables de inversión o la incertidumbre que conllevan, "la gente que puede pone su plata en ladrillos". Y lo siguen haciendo y volcando unidades al mercado de alquileres "aunque la renta que obtienen sea ya muy baja (entre 3 y 4% anual), porque lo que buscan es un mix de inversión e ingreso seguro mensualizado. Hay que saber que el común de los propietarios de los inmuebles en la Capital tienen hasta 2 departamentos", apunta.

Efectos sobre el mercado

Lo concreto es que el sostenido nivel de la oferta comienza a tener efectos sobre el mercado. A saber:

• La mayor oferta acrecienta el remanente de viviendas que permanecen vacantes por más tiempo, lo que limita la actualización de los precios. "Los propietarios, antes que bajar el precio de venta y desprenderse de algo que les costó tanto, prefieren volcar el inmueble al alquiler aunque tengan que discutir el precio", dice Walenten.

• Además, los precios de plaza tienden a achatarse. "El ingreso de unidades nuevas a valores competitivos hace que muchos inquilinos comiencen a arbitrar. Hoy se encuentran departamentos de 2 ambientes nuevos a precios que son apenas 15% superiores a los de una unidad igual y usada, cuando, por lo general, los edificios nuevos tienen más comodidades. Eso está generando un desplazamiento de la demanda a este segmento en detrimento de los departamentos usados", advierte Pepe.

• La espiralización de las expensas está haciendo desaparecer los "paquetes", es decir, el tipo de contratos en los que los propietarios se hacían cargo de este costo para evitar sorpresas desagradables. "Cada vez más volvemos al esquema en que el inquilino tiene que asumir las expensas, lo que hace que tengan mejor posibilidad de colocación las unidades nuevas o mejor ubicadas y de expensas menores o razonables", dice Walenten.

• Se flexibilizan las condiciones de contratación. "Con tal de alquilar a alguien que parece confiable, los propietarios no dudan en pedir menos adelantos y garantías. Antes se pedían garantías de Capital Federal y un depósito de 2 meses, además del mes de alquiler por adelantado. Ahora se ha comenzado a aceptar sólo un mes de depósito y garantes de otros distritos", agrega el directivo.

• Las unidades chicas son las más demandadas, razón por la cual sus precios se mantienen más sostenidos, especialmente en los casos de departamentos ubicados en zonas universitarias o con acceso al subte, que son los más solicitados.

En materia de precios, los contratos se están renovando con aumentos promedio del 10 al 15% y un sistema de subas escalonadas cada seis meses o un año, "que no sigue la inflación proyectada o la actual, porque este mercado tiene su propia dinámica y se rige por simple ley de oferta y demanda", apunta Pepe.

Pero Altgelt agrega otro factor que está empezando a tener incidencia: "En su gran mayoría los inquilinos son asalariados y son sus propias limitaciones las que ayudan a ponerle límites a la actualización de precios", en alusión a la fuerte erosión que los persistentes ajustes en servicios tienen sobre los ingresos de la clase media.

Fuente: JAVIER BLANCO // LA NACION